2024-02-26, 13:48
Penkerius metus Lietuvoje veikiančios Švedijos kapitalo nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Bonava Lietuva“ vadovas sako rezultatą vertinantis gerai, įmonė šiandien projektuoja virš 2.000 butų. Visgi įsisiūbuoti verslui neleidžia biurokratijos liūnas, teigia Remigijus Pleteras, su kuriuo interviu kalbamės apie tai, kodėl pernai būsto pardavimai labiausiai žibėjo ne Vokietijoje, o Baltijos šalyse, kaip sekasi Lietuvoje parduoti NT su visiška apdaila ir kokios gali būti priemonės įperkamumui gerinti.
„Bonavos“ grupė veikia įvairiose šalyse. Kaip jai sekasi ir kaip Baltijos šalys 2023 m. atrodė tame kontekste?
Gal ir keista, bet mes atrodome geriausiai grupėje. Visuomet mūsų didžiausias fabrikas buvo Vokietija, dabar viskas apsivertė – iš Baltijos šalių geriausiai laikosi Latvija, nes šioje šalyje grupė daugiau nei prieš 10 metų pradėjo dirbti kelių lokacijų principu. Tai reiškia, kad jie okupavo visą Rygą ir turi pasiūlos visuose rajonuose, įvairiausiuose projektuose. Skaidant etapais, tai leidžia surinkti įvairių segmentų pirkėjus.
Rygoje 2023 m. pardavimai buvo vieni didžiausių „Bonavos“ grupėje, nors šalis, palyginti, pavyzdžiui, su Vokietija, labai maža. Praėjusių metų antrojoje pusėje su pardavimais spurtavo Estija. Lietuvoje mes tik įsisiūbuojame – šiemet bus pirmieji metai, kuriuos baigsime turėdami 3 įgyvendinamus projektus.
Pernai turėjome tik vieną projektą Pašilaičių pakraštyje, todėl pardavimai tikrai neblizgėjo.
Kalbant apie Skandinaviją, pavyzdžiui, Suomijoje metų pradžioje nebuvo apskritai nė vieno pardavimo. Įsivaizduokite. Tik metų antrojoje pusėje rinka pradėjo atsigauti. Labai skurdūs pardavimai buvo ir Švedijoje. Vokietijoje nuo paskutinio ketvirčio jau randasi nuotaikų, kad viskas po truputį atsigauna.
Todėl geriausiai ir atrodė Baltijos šalys, nes kitose viskas sustoję buvo 6 mėnesiams ir daugiau.
O kas lemia, kad tokiomis aplinkybėmis, kai didelėse valstybėse viskas stoja, Baltijos šalyse ir toliau viskas klostosi gana neblogai?
Todėl, kad mūsų ekonomikos yra vis dar augančios. Ir jos tokios dar kurį laiką išliks. Pavyzdžiui, kai kalbame apie atlyginimų didėjimą tokiame infliaciniame fone, kad darbo užmokestis augtų dviženkliu skaičiumi, Suomija, Švedija, Vokietija nematė dešimtmečius. Pas juos normalus didėjimas yra 1–3%, ir 3% tai jau turbūt supertalentams.
Kiekvienais metais mes (grupei – VŽ) pateikiame ir savo lūkesčius dėl atlyginimų kėlimo, ir visuomet stebimasi, kad negali būti, jog norime juos didinti 10%. Sako, kad taip nebūna.
Įsivaizduokime, kad nors infliacinis šokas tose šalyse buvo ne toks kaip Lietuvoje, bet panašus, o atlyginimai augo 1–3%. Tad nors kasdienes prekes jau tenka pirkti gerokai brangiau, dar palūkanų normų šokas ateina.
Skandinavijoje žmonės, įsigiję turtą prieš 10–20 metų, pripratę, kad palaikytų aukštą gyvenimo lygį – daug keliautų, pirktų geresnius automobilius, kylant NT kainoms po 10% per metus, keisti būstą. Nes prieš 10 metų pirko būstą už 100.000 Eur, o dabar jis vertas 400.000 Eur. Kodėl nepasiimti (to vertės prieaugio – VŽ) grynaisiais ir nepakeliauti?
Kartu žmonės ir papildomai pasiskolina (būstui – VŽ), o dabar tas paskolas reikia aptarnauti. Pragyvenimui nebelieka daug.
Nerimo keliančių naujienų buvo iš grupės įmonės Estijoje – „Aripaev“ rašė, kad teko atleisti darbuotojų. Kokia situacija susiklostė?
Pirmojoje metų pusėje situacija atrodė nieko gero nežadanti ir, žinoma, palyginti su po pandemijos buvusiu laikotarpiu, pardavimai susitraukė. Tačiau metų viduryje jie pajudėjo, o 2024 m. pradžia apskritai buvo sėkminga.
Bet labiausiai koją Estijoje pakišo lėti procesai savivaldybėje. Jau supratome, kad sklypuose, kurie buvo įsigyti prieš kelerius metus, galimybė statyti atsiras ne anksčiau kaip po 2–3 metų. Jau pradėtų plėtoti teritorijų etapinis įgyvendinimas sulėtėjo dėl mažų pardavimų. Viskas susidėjo ir supratome, kad nereikia tiek žmogiškųjų resursų.
Beje, Estijoje daug statytojų taip pat pasielgė ir šiuos metus dar prognozuoja liūdnokus.
Vis dėlto Estijoje didžiausia „padėka“ – savivaldybei. Mes skundžiamės Vilniaus savivaldybe, o Taline apskritai (blogai – VŽ). Detaliuosius planus tvirtina tik meras, todėl viskas marinuojama metų metais.
Vadinasi, tos problemos neturėtų pasiekti mūsų, nes jos iš principo yra lokalios?
Taip, skirtingos ekonomikos, skirtingi ciklai.
Rygoje taip pat viskas susitraukė – sandorių pirminėje rinkoje per mėnesį būna iki 200, bet, kaip ir minėjau, šiame mieste „Bonavą“ gelbsti užimtos pozicijos.
Vilniuje, jei geri metų rezultatai, didieji (plėtotojai – VŽ) „Hanner“, „Eika“ ar „Realco“ užima kokius 7–10% rinkos. Rygoje „Bonava“ stabiliai turi penktadalį. Tai reiškia, kad kas penktas parduodamas butas yra mūsų. Tai vėl lemia skirtingų lokacijų principas.
„Bonava“ Lietuvoje veikia maždaug penkerius metus. Kaip sekasi auginti verslą? Ir kokį potencialą jau sukaupėte savo portfelyje?
Pirmiausia, ką išmokome, – adaptuoti visišką apdailą. Reikėjo susirinkti patikimus rangovus, partnerius, edukuoti juos. Atnešėme ir bekompromisę darbų saugos kultūrą. Pirmaisiais metais buvo sunku, kai, pavyzdžiui, rangovai nesuprasdavo, kodėl jie turi besąlygiškai užtikrinti, kad darbuotojas privalo dėvėti šalmą ir kitas priemones. Statybvietėse būna įvairiai, kartais ir pats darbuotojas atsako už savo gyvybę.
Pats tuos penkerius metus vertinu gerai. Gerai spurtavome, kai dar savivaldybė proto ribose tvirtindavo statybos leidimus ir procesai buvo liberalūs, lengvi. Tuomet rinka atrodė daug žadanti, suteikianti galimybę greitai augti. Tačiau iki „labai gerai“ arba „puikiai“ pritrūko, nes staiga įklimpome į nesuvokiamus procesus bei karštos bulvės – mūsų klausimų sprendimo – stumdymą savivaldybėje. Pavyzdžiui, „Nord Garden“ projektui statybos leidimą gavome per dvejus metus ir du mėnesius. Vien infrastruktūros sutarties derinimas užtruko pusmetį dėl savivaldybės klaidų. Tai sutartis, kur mes norime įnešti virs milijono į infrastruktūrą.
Kai brisdami per tą biurokratinį liūną matėme, kad galime pradėti vis daugiau projektų, atėjo sunkmetis – palūkanų šokas. Šie dalykai tuos du balus ir nubraukė.
Bet (mūsų portfelio – VŽ) potencialas didelis, nes per tą laiką paruošėme labai gerą pagrindą – turime virš 2.000 projektuojamų butų įvairiuose projektuose ir netrukus pradėsime ieškoti naujų galimybių. Nes reikia turėti omenyje, kad ciklai šiuo metu trunka ilgiau, todėl jeigu nori statyti butus po trejų metų, šiandien jau turi įsigyti sklypą.
O kaip matote „Bonavą“ Lietuvoje po dar penkerių metų?
Kaip jau patikrinome Taline ir Rygoje, vienu metu statomi ir parduodami yra maždaug 5 projektai skirtingose vietose, projektuojama taip pat ne mažiau kaip 5. O parduodama po kelis šimtus turtinių vienetų kasmet.
Gal neturime tikslo parduoti daugiausia butų – apie tai, tiesą sakant, nediskutuojame. Siekiamybė – būti išsiskiriančiu ir atpažįstamu statytoju, su kitokiu produktu ir vertybėmis.
Pagalvojau, kad per tuos penkerius metus jums praktiškai kasmet buvo įvairių iššūkių – pandemija, karas, infliacija, palūkanos ir t. t. Ar nenervina, kad visa tai neleidžia įsibėgėti?
Gal labiau neramina, ne nervina. Reikia suprasti, kad nė vienas verslas neveikia taip kaip popieriuje. Kai pradedi ir ką nors susirašai, pavyzdžiui, strateginį planą... Kiekvienas vadovas ir savininkas turi sau pripažinti, kad jeigu bent dalį to plano pasiekei – jau yra neblogai.
Per pastaruosius metus pasikeitė ir tiek daug teritorijų planavimo bei statybos reguliavimo, kad turbūt jau gali būti atskiras mokslas žinoti, kokie reikalavimai šiandien galioja. Kokia biurokratinė našta jums sunkiausia?
Aš suprantu, kad tie dalykai išgyvendinami ne per mėnesį ir ne per metus. Pirma, reikia daugiau ryžto keistis, antra – daugiau nuoširdumo bendraujant.
Klysti nėra problema. Būna, kad vienas darbuotojas padaro, o kitas tam prieštarauja. Ir mes tarp jų įstringame. Tokių istorijų galime papasakoti daug.
Pavyzdžiui, įstrigome su detaliuoju planu tarp Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) ir savivaldybės, nes dokumente nėra įrašytos vienos frazės. Ją arba tarnyba, arba savivaldybė turėtų tiesiog įrašyti ir pripažinti, kitaip mes nieko negalime nei projektuoti, nei viešinti. Nors trūksta tik frazės. Ir visi mėtosi. NŽT sako iš principo nedarys, savivaldybė – taip pat.
Remigijus Pleteras, UAB „Bonava Lietuva“ vadovas. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.
Tiesa, turiu paminėti, kad pastaruoju metu matome savivaldybėje teigiamų pokyčių. Nežinau, ar čia administracijos vadovų, ar mero pasikeitimas lemia, bet matome teigiamų ženklų ir bent jau norą kalbėtis, spręsti klausimus laiku.
Verslas dažniausiai yra lankstus ir greitas. Tai reiškia, kad jeigu ką nors suprojektavo ir netinka savivaldybei, tai turi būti greitai reflektuojama. Mes padarysime, ko reikia, – tiesų įvažiavimą ar vingiuotą, tik pasakykite.
Pavadinčiau jus įrengtų butų ambasadoriais Lietuvoje – kaip jums sekasi tai siūlyti klientams, kaip jie viską priima?
Lietuviai visuomet gerai priėmė šį dalyką. Prieš 10 metų darėme tyrimą (tuo metu R. Pleteras vadovavo bendrovei „Ober-Haus“ – VŽ), kai įdedi dviejų identiškų butų skelbimus, tik vienas su visa apdaila, kitas – su daline. Tas su visa apdaila turėdavo beveik 10 kartų didesnį populiarumą.
Apskritai dalinės apdailos sąvoka yra kurioziška, nes ten apdailos elementų nėra – tai tiesiog nebaigta statyba. Kodėl mes likome paskutiniai Vakarų Europoje su tokia rinka? Čia įstatymų leidėjų, bankų ryžto stoka. Bankas nori įkeisti tik įrengtą būstą, nes nebaigta statyba jam netinka. Bet jis nereikalauja, kad paskolos prašytum tik visiškai įrengtam būstui. Dabar bankas visą tą naštą permeta pirkėjui – nusipirkot, įkeitėt būstą, jį būtinai turite įrengti per 12 mėnesių.
Vadinasi, taip įkaitas tampa didesnės vertės?
Ir likvidesnis. Bankai tai supranta. O 95% pirkėjų nežino, koks laukia kryžiaus žygis. Galvoja, kad pasiskambins plytelių klojėjui, dažytojui ir t. t. Galiausiai viskas išsprūsta iš rankų, biudžetas būna dramatiškai didesnis, nei planuota, kokybę turi prižiūrėti pats.
Kai darai masto ekonomiją su procesą suprantančiais specialistais, nors ir pasitaiko klaidų, kaštai nebūna tokie dideli, o kokybės kartelė gerokai aukštesnė.
Sakyčiau, kad „dalinė apdaila“ likusi kaip koks posovietinio laukinio kapitalizmo rudimentas. Skandinavijoje jie apskritai (šio reiškinio – VŽ) nesupranta. Aš vežiau ir vaizdo įrašą, ir nuotraukų, pristačiau valdyboje.
Jūs daugiausia veikiate ekonominės klasės būsto segmente, kuris, natūralu, esant tokioms ekonominėms sąlygoms, labiausiai nukentėjo, o turtas tapo sunkiai įperkamas. Ar nebėra taip, kad ta ekonominė klasė jau nebelabai ekonominė?
Tai reliatyvu. Jei grįžtume trejus metus atgal, žinoma, 3.000 Eur/kv. m kaina su visa apdaila buvo turbūt prestižinėje klasėje. Tačiau situacija apsivertė aukštyn kojomis. Miesto centre butas su daline apdaila parduodamas 5.000–10.000 Eur/kv. m, o mes parduodame už 3.000 Eur/kv. m su visa apdaila. Tad tai yra ekonominės klasės arba įperkamas būstas.
Taip, skaudu suprasti, kad segmentas labiausiai nukentėjo, labiausiai kirto per mūsų potencialių pirkėjų pajamas ir galimybes įsigyti būstą. Tačiau viskas yra laikina, cikliška.
Mes ne tik parduodame būstą su visa apdaila, o esame aiškiai specializuoti – statome tik daugiabučius ir būstus, kurie būtų įperkami. Nestatome parduotuvių, paskui kotedžų, paskui dangoraižių.
Taip giliname žinias. Turime savo statybos sistemą, kurią norime inžinerine prasme ištobulinti, kad statytume tvariai, nes tuomet reikia mažiau medžiagų. Kiekviename projekte mokomės iš savo klaidų, todėl statome greičiau, pigiau ir kokybiškiau.
Mes niekuomet nebūsime visų žmonių statytojas. Bet nė vienas verslas negali būti toks.
Paklausiu tuomet kaip įperkamo būsto eksperto – kaip būstą Lietuvoje padaryti prieinamesnį? Pavyzdžiui, Lenkija priėmė sprendimą dėl palūkanų fiksavimo, jūs patys klientams siūlote tokią akciją. Dėl tokio sprendimo nuomonės įvairios. Vieni plėtotojai Lenkijos sprendimą vadina fantastiška idėja, ekonomistai už galvos susiėmę sako, kad tai kaitintų rinką. Ką jūs manote?
Tokius dalykus daryti reikia labai subalansuotai, kad nebūtų taip, jog įpilsime dar žibalo į ugnį. Lenkijoje, kiek man teko susipažinti, tokios ir yra pasekmės – kainų pasiutpolkė dar labiau įsisiūbavo.
Taigi reikėtų labai aiškiai identifikuoti, kokioms jaunoms šeimoms mes padedame, kokiomis sąlygomis. Tačiau nesutikčiau, kad reikėtų sraigtasparnio principu visiems barstyti palūkanų lengvatas. Nes po metų dvejų būstas taptų dar mažiau įperkamas.
Gal geriau būtų galvoti, kaip vystyti ekonomiką ir padaryti, kad žmonės galėtų daugiau uždirbti. Dabar infliacijos augimas baigėsi, NT kainos taip pat nustojo didėti, o atlyginimai kilo. Tad reikia sukryžiavus pirštus laikyti, kad ši tendencija tęstųsi kelerius metus, tuomet būsto įperkamumo klausimas bus išspręstas.
Daugelis sektoriaus dalyvių turi išties neblogų lūkesčių dėl 2024 m. Tačiau jūs prognozuodamas pridūrėte, kad šiemet plėtoti reikėtų atsargiai. Kodėl?
Kol nesame įsitikinę, kad produktas bus populiarus, ypač dabar, kai paklausa dar silpna, nenersime stačia galva merkti investicijų, milijonų į statybas, kad paskui suprastume, jog truputį per daug ir ne laiku pastatėme.
Mes tikriname situaciją. Pavyzdžiui, turime projektą „Forest Gate“, paskelbėme pardavimus, sulaukėme didelio anšlago ir tuomet jau mums nebekyla dvejonių – reikia statyti.
Kitas projektas laukia antrojoje metų pusėje – Justiniškių gatvėje statysime didelį projektą „Green Wave“. Pateiksime rinkai planus ir orientacines kainas, tada žiūrėsime, kaip žmonės reaguoja. Jeigu jie noriai rezervuoja – puolame statyti.
Evelina Povilaitytė - Verslo Žinios.