„Bonava“ grupės prezidentas: norėtume investuoti į butus nuomai Vilniuje

Visgi jis pasakoja ir kad grupė, pasiūliusi 200 butų nuomai Taline bei Rygoje, tikisi, kad netrukus galės išvystyti tokį objektą ir Lietuvos sostinėje. Anot jo, grupės planas yra Baltijos šalių sostinėse pasiūlyti 1.000 butų nuomai, o vien
šiandien turi tiek žemės, kad galėtų pastatyti jų 500. Tam „Bonava“ dabar ieško
finansinio partnerio, kurį domintų toks turtas. Su M. Bjorklundu kalbame apie būsto segmento situaciją ir grupės planus. „Bonava“ veiklą vykdo Lietuvoje, Latvijoje, Estijoje, Suomijoje, Švedijoje ir Vokietijoje. M.Bjorklundas pasakoja, kad kol kas geriausių rezultatų grupė pasiekia Vokietijoje ir, jam pačiam netikėtai, Rygoje.

Turite 200 butų nuomai portfelį Rygoje ir Taline, kada pasiūlysite jų Vilniuje?

Aš tikiuosi, kad 2025 m. galėsime sukurti pirmą pasiūlymą, surengti pardavimų renginį, kur pristatysime „Bonava“ nuomą. Labai tikiu šituo produktu, bet kada fiziškai pradėsime ką nors statyti, matysime.

Planuojate naują projektą, o ne pasiūlyti butų nuomai jau statomuose kvartaluose?

Taip, norime statyti naują. Instituciniams investuotojams, jų fondams (norintiems investuoti šiame segmente – VŽ) įdomu, kiek turi butų, infrastruktūros, finansų, kad sugebėtum gerai valdyti objektą. Mums reikia rasti investuotoją, nes negalime to daryti vieni ir naudoti plėtrai skirto savo kapitalo, būti ir savininkais, ir valdyti objektus. Tikiu, kad tai geras verslo planas. Turime portfelį dviejose sostinėse, kur išplėtoti vietos investuotojų finansuoti butai, jie visiškai išnuomoti, o pinigų srautai leidžia dirbti pelningai. Jau pratęsėme ir bent 20–30 sutarčių su nuomininkais, vadinasi, jie nori
pasilikti.

Norime to ir Vilniuje. Nematau nė vienos priežasties, kodėl objektas negalėtų veikti taip, kaip ir kitose sostinėse. Kritinis šio verslo taškas – rasti pakankamai žemą nuomos kainą, kad klientai norėtų nuomotis, bet pakankamai aukštą, kad galėtum veikti pelningai.

Kaip suprantu, turite viziją, bet plano dar ne?

Mes turime tarpininkus, kurie ieško finansinio partnerio, kuris norėtų veikti kartu. Mes sakėme, kad norime išplėtoti 1.000 butų nuomai, nes Baltijos šalių sostinėse turime tiek žemės, kad galime pradėti statyti iš karto bent 500 butų. Kol kas dar nežinau, kiek kiekviename mieste butų nuomai norėtume pasiūlyti konkrečiai, bet planas yra 1.000 butų per tris sostines. Pati rinka turės padiktuoti, kur yra didesnė paklausa. Žinome, kad žmonėms reikia butų nuomai Taline. Bet problema, kad ten sudėtinga rasti žemės ir ji brangi. Rygoje žemė pigi ir planavimas greitas, bet ten, palyginti, silpnesnė perkamoji galia.

Galima sakyti, kad tai antras dublis, kai jūsų kompanija dirba Vilniuje. Šįsyk sekasi geriau?

Taip, taip sena istorija. Kai „Bonava“ dar buvo Švedijos statybų bendrovės NCC grupės dalis, NCC veikė Vilniuje (Lietuvoje 2003–2015 m. veikė UAB „NCC plėtra“ – VŽ). Viena priežasčių, kodėl neskubėjome ateiti į Vilnių, buvo ta, kad po 2008 m. finansinės krizės NCC turėjo nemažai teisinių ginčų, susijusių su jungtinės veiklos sutartimis. Tuo metu viskam vadovavo „NCC Finland“, nes buvo suvokimas, kad suomiai geriau supranta Baltijos šalis nei švedai. Tuo aš nebūtinai tikiu, bet galiu suprasti, kad Suomijos verslas turėjo daugiau patirties su Baltijos šalimis. „NCC Finland“ įsijungė į daugybę jungtinių veiklų, o jungtinė veikla yra kaip santuoka turi susituokti su tinkamu žmogumi, nes kitaip viskas pasibaigs skaudžiomis skyrybomis. Arba NCC atveju – teismais. Tad mes nežinodami, kada ir kaip tie ginčai baigsis, nusprendėme pasitraukti iš Vilniaus Tokios buvo natūralios aplinkybės, kodėl į Vilnių „Bonava“ užtruko ateiti ilgiau (bendrovė Vilniuje veiklą pradėjo 2019 m. – VŽ).

Prisiminėme istoriją, bet dabar papasakokite, kokie jums buvo 2024 m.?

Sakyčiau, kad rezultatas tenkina. Metai prasidėjo labai neapibrėžtai ir dvejojome, kur jie mus nuneš. Toks neapibrėžtumas tęsėsi iki vasaros, tada mūsų verslas pasuko skirtingomis kryptimis. Vokietijoje, kur yra didžiausia mūsų verslo dalis, ten vyko pokyčiai. Nuolat statydavome apie 1.500–2.000 butų, tai nėra daug Vokietijai, bet, palyginti su kitomis grupės šalimis,
didžiausi skaičiai. Vokietijoje sugebėjome statyti ir toliau parduoti butus, tai leido pasiekti gerą pelningumą.

Bet darbuotojų skaičių Vokietijoje sumažinome perpus, palikome tam tikrus regionus ir vietoj aštuonių dabar likome penkiuose. Prisitaikėme prie mažesnių apsukų ir dėl to bendras rezultatas buvo geras.

O kur situacija buvo blogiausia?

Suomijoje. Ten labai sudėtinga dirbti. Viena priežasčių, kad vartotojai neperka, nes mano, kad kaina yra per didelė. Be to, mūsų Suomijos verslas buvo sustruktūruotas taip, kad 50% buvo nuoma, kur daugiausia veikė investuotojai, ir 50% vartotojai. Investuotojai nustojo pirkti objektus. Situacija dramatiška, nes 10 metų tikėjome, kad Suomijos pensijų fondai niekada nesustos pirkti. Pirks mažiau, bet pirks net ir sunkiais laikais. Dabar Suomijoje turime 1–2 projektus, pavyko išgyventi, bet situacija yra
tragiška. Švedijoje irgi sudėtinga, tačiau nuo Suomijos situacija skiriasi tuo, kad ten yra pirkėjų.  

Per 2024 m. įgyvendinome kelis projektus, antrojoje metų pusėje pamatėme, kad daugėja sandorių. Vilniuje ir Taline matėme didėjantį aktyvumą, pradėjome kelis projektus, bet viską darėme tam, kad daugiau parduotume ateityje. O Rygoje metai buvo geri – antri didžiausi butų pardavimai visoje grupėje. Per tiek metų, kiek čia dirbu (nuo 2010 m. – VŽ), pirmą kartą mačiau tokią situaciją. Tai išties keistas jausmas, kai vertiname skaičiais: Ryga nusileido tik Vokietijai. Todėl metų pabaigoje Rygoje pradėjome dar kelis projektus.

Kai kurie NT plėtotojai prognozavo, kad pirkėjai sugrįš pirkti butų, kai Europos centrinis bankas sumažins palūkanas. Jūs to nejautėte?

Metų pradžioje tikrai nežinojome, ko tikėtis, vasarą pradėjome jaustis geriau, bet ne dėl skaičių, paskui pamatėme, kad šalys juda skirtingai. Vilniuje bendri butų pardavimų skaičiai žingsnis po žingsnio gerėjo, mūsų įmonės
skaičiai ne visai. Suprantame, kad mūsų portfelyje Vilniuje neturime plačios pasiūlos, kiti žaidėjai turi daugiau projektų. Maniau, kad Taline nuo vasaros – kadangi nedarbo lygis buvo stabilus, didėjo algos – pirkėjai bus aktyvesni, eis paskolų. Tai nenutiko. Tai man didžiausias siurprizas. Ne, gerai, didžiausias siurprizas man Latvija, bet keista, kad pardavimai Taline taip ir neatsigavo. Kita vertus, mes Taline buvome daugiausia butų pardavęs plėtotojas. Kiti plėtotojai Taline siūlė aukštesnės klasės butus, tad jiems buvo sudėtingiau. Jei kas 2024 m. pradžioje manęs būtų klausęs, ar galime parduoti daugiau butų nei „Merko“ (Estijos kapitalo NT plėtros ir statybų grupė „Merko Ehitus“ – VŽ), būčiau sakęs, kad nulis šansų, bet sugebėjome tai padaryti. Tačiau rinka ten vis dar leisgyvė. 

Michaelis Bjorklundas, „Bonavos“ grupės prezidentas Švedijai ir Baltijos šalims. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.

Kas lėmė, kad pardavėte daugiau butų, bet grupės apyvarta buvo mažesnė? Mažinote kainas?

Sakyčiau, kad mes jų ne mažinome, o pritaikėme prie situacijos. Švedijoje tai turėjome daryti drastiškiau, ir kainas kai kuriais atvejais kirpome 10–15%.
Vokietijoje keitėme, kokį produktą siūlome: vertinome, kokio lygio apdaila turėtų būti, testavome skirtingas versijas, kad galėtume pasiūlyti kiek mažesnės kainos produktą. Nesu laimingas dėl tokių korekcijų. Kai jų imiesi, sukuri viltį klientams, kad kainos ateityje mažės dar labiau, ir tada savęs klausia: o kodėl reikia pirkti dabar? Taip kasiesi sau duobę.

Kiek butų dabar turite ir kiek žadate pasiūlyti?

Įprastai grupė stato 8.000–10.000 butų per metus, tai – sveikas lygis gerais laikais. Dabar statome 3.000–4.000 ir turime visas galimybes 2025 m. padidinti apimtį iki 4.000–5.000. Tai bus kelionė įprasto skaičiaus link, tikiu, kad su tokia apimtimi galėsime sukurti ir deramą pelningumą. 70% savo pasiūlos siūlome mažmeniniams pirkėjams, 30% – instituciniams investuotojams. 30% vis dar yra didelis skaičius, bet jau matome, kad Vokietijoje investuotojai vėl nori pirkti. Padarėme kelis sandorius, bet tempas dar nėra geras. Dažniausi mūsų pirkėjai yra pensijų fondai. Jie stebi globalią finansų rinką, kenčia dėl didelės pinigų kainos.

Pernai „Bonava“ Lietuvoje pardavė 124 butus. Ar tai geras skaičius?

Visiškai ne. Mes, pradėdami kelionę, esame sakę, kad norėtume parduoti po 300–400 butų per metus. Nematome jokių priežasčių, kodėl toks skaičius neturėtų būti pasiekiamas. Kita vertus, metai buvo stabilūs ir leido mums planuoti ateitį. Man atrodo svarbu turėti galimybę planuoti, investuoti į ateitį, ar tai būtų detaliųjų planų, ar statybos leidimų derinimas. Pardavėme mažai, bet ateityje verslas galės veikti pelningai. Taip pat norime didinti savo prekių ženklo žinomumą.

Latvijoje esate vieni iš lyderių. Ką ten darote kitaip nei Vilniuje?

Rygoje esame lyderiai jau 6 metus, bet šį klausimą sau užduodame gana dažnai. Sakyčiau, kad kai kurie atsakymai yra paprasti, kai kurie sudėtingesni. Iš vienos pusės, skiriasi žemės prieinamumas: Rygoje žemės įsigyti lengviau ir planavimo procesas yra gerokai trumpesnis. Tai leidžia turėti žemės banką, kuris yra geografiškai pasiskirstęs Rygoje, galime paleisti projektus, dirbti greitai, efektyviai. Be to, tikrai turime artimą, profesionalų santykį su valdžia: sugebame susitarti dėl infrastruktūros, visko.
Jei paklaustumėte Rygos kolegų, jie aiškintų, kaip viskas sunku, bet aš iš šono matau, kad viskas daug geriau nei Vilniuje. Nesuprantu, kodėl turime laukti, o mūsų (prašymai – VŽ) statybos leidimams atmetami keliolika kartų? Kodėl negalime turėti konstruktyvaus dialogo? Norime koreguoti, kas negerai, bet kodėl turime keliolika kartų teikti prašymus, kad sulauktume atmetimų su pastabomis? Pataisome, vėl siunčiame ir vėl sulaukiame atmetimo.

Michaelis Bjorklundas, „Bonavos“ grupės prezidentas Švedijai ir Baltijos šalims. Juditos Grigelytės (VŽ) nuotr.

Kodėl atmeta jūsų projektus?

Pasirodo, taip veikia šis miestas. Čia ne mūsų veiksmai, taip tiesiog yra, turi išmokti ir prisitaikyti, o tai užima daug laiko. Iš kitos pusės, kodėl Rygoje sekasi geriau nei Vilniuje? Nes ten jau įrodėme, kad verta pasitikėti „Bonavos“ kokybe, kad pirkėjai pasirinktų mus. Tai rodo, kad esi lyderis, bet
nepaaiškina, dėl ko tapai lyderiu.

O kokia problema Vilniuje? Konkurencija, biurokratija ar jūsų pačių žinomumas?

Pirmiausia, reikia turėti, ką parduoti skirtingose lokacijose. Vilniuje pradėjome, kai ekonominės sąlygos buvo puikios. Pirkome sklypus, „Vakarų Lėnas“ buvo puikus projektas, tada apsipirkome ir „Lake Town“ projektui, mąstydami, kad tai bus vieta, kurioje galėsime parduoti labai daug butų.
Bet dabar sąlygos sudėtingesnės, negalime parduoti tiek butų vienoje vietoje. Jei ateitume šiandien, būtume pirkę mažesnius sklypus skirtingose vietose. Visgi pagrindinė mažų sklypų problema, kad jie yra kaip trumpos distancijos bėgimas, jie neužtikrina stabilumo. Dabar turime gerą pradžią „Green Wave“ projekte, kuris turi daug etapų ir visas galimybes stabiliai apimčiai palaikyti. Jei rinka bus stipresnė šiais metais, tęsime „Lake Town“ statybas, naujus etapus „Gotland Hill“ ir ieškosime sklypų. Mūsų filosofija tokia – pirmiausia turi užsitikrinti sėkmę sostinėje, tada gali eiti toliau.Bet negali turėti pusėtinos situacijos sostinėje, kur sugeneruojama daugiausia pajamų, ir šokti į kitą miestą. Kada nors ateisime ir į kitus miestus, bet po daugelio metų.